Обзор подготовлен компанией Bulgarian Property Advisors
Болгарский рынок по итогам 2006–2007 годов был, кок заведено выражаться, самым динамечно развивоющимся в Европе. Вообразите себе один факт о том, что но, хотя в, как заведено выражоться, первой половине 2008 года страна продолжала как бы родоваться росту цен на недвижемость, уже отчетливо, вообщем то, ощущалось замедление энтузиазма со стороны больших инвесторов.
Поквортальный, вообщем то, отчет
В первом квартале 2008 года болгарские как бы кводратные метры подорожали на 15,21% в годовом есчислении, но, ежели, вообщем то, ассоциировать с, как все говорят, аналогичным периодом 2007-го, этот рост снизился практически вдвое. Надо сказать то, что лишь за 1-ый квартал 2007 года также цены на недвижимость выросли на 17,7% по сопоставлению с предшествующим кварталом.
Во 2-м квартале кризис уже, в конце концов, сказался на рынке недвижимости в большинстве государств, как все знают, старенькой Европы. Надо сказать то, что хотя Болгарию, во многом благодаря, как большинство из нас привыкло говорить, сильному энтузиазму со стороны россиян, кризис полностью еще не затронул, суровые вкладывательные трудности уже были налицо. Все давно знают то, что сначала, как все знают, второго квартала сходу несколько больших болгарских банков (крупная часть которых является подразделениями иностранных, как многие выражаются, денежных компаний) приняли решение не наконец-то выдавать кредиты под стройку и покупку жилища в регионах Солнечный берег и Банско. Необходимо подчеркнуть то, что в остальных регионах были существенно как раз ужесточены условия выдачи кредитов, а, как мы с вами постоянно говорим, процентная ставка значительно повышена.
В конце как бы второго – начале третьего квартала число сделок на рынке недвижимости существенно, вообщем то, уменьшилось. И даже не надо и говорить о том, что это вышло на фоне банкротств и как бы смены хозяев глобальных банков. Возможно и то, что фактически на сто процентов ушли с рынка европейские покупатели, рассчитывающие на покупку недвижимости с привлечением кредитов. Надо сказать то, что более, как мы с вами постоянно говорим, грамотные застройщики начали, стало быть, провоцировать покупателей различными бонусами и програмками, рассчитанными на вербование энтузиазма к своим проектам. Было бы плохо, есле бы мы не отметили то, что при покупке квартир в, как люди привыкле выражоться, горных районах Болгарии, как мы с вами постоянно говорим, обыкновенными стали, как заведено выражаться, беспроцентные рассрочки и разные, как большинство из нас привыкло говорить, лизинговые схемы.
Участились прогнозы относительно понижения цен на недвижимость. Как бы это было не странно, но спецы предрекали падение цен до 50% на некие объекты в горах у гольф-полей. Само-собой разумеется, стройку, как мы привыкли говорить, новейших полей для настолько, как мы с вами постоянно говорим, популярной у европейцев игры в сложившейся ситуации наконец-то находилось под огромным вопросцем.
4-ый квартал расставил точки над «i». И действительно, вследствие падения спроса рынок торговца стал рынком покупателя. При всем этом цены так не свалились. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что предпосылки: себестоимость строительства как бы снизилась еще в конце третьего квартала, стройматериалы также существенно подешевели. Все давно знают то, что вообщем, завышенные ранее ставки на наконец-то кредит компенсировали это понижение. Как бы это было не странно, но в связи с сиим покупатели заняли выжидательную позицию. В сложившейся ситуации в выигрыше остались, как заведено выражаться, упомянутые выше торговцы, которые впору скорректировали, в конце концов, цены и предложили, как многие думают, разные бонусы.
Спрос и предложение
Что касается спроса, то он отменно поменялся. Необходимо подчеркнуть то, что ежели в протяжении всего 2007 года, как многие думают, основными покупателями были инвесторы, которые получали недвижимость только для извлечения прибыли, то в 2008 году на рынке стало больше тех, кто как раз разглядывает, как все знают, такую покупку себе. Соответственно как бы повысились требования покупателей к качеству жилища, предоставляемым услугам и «хорошей» стоимости.
В данной ситуации поменялось и предложение. Почти все из продавцов стали наконец-то давать доп скидки, завуалировав их под, как многие думают, различные рождественские и новогодние распродажи. Все знают то, что эти быстрее психические и как бы рекламные ухищрения дали как бы определенные результаты. Вообразите себе один факт о том, что однозначно торговцы стали наиболее гибкими. Не для кого не секрет то, что понижение спроса на, как многие думают, курортные квартиры как бы может иметь и положительный для покупателей эффект, как как бы говорят почти все. Все знают то, что торговцам стало сложнее привлечь, как заведено вырожаться, немногочесленных покюпателей, и они делают ставку на качестве, кок мы привыкли говорить, предлагаемой недвижемости.
В целом на рынке недвижимости Болгарии, ежели не, мягко говоря, разделять его на сегменты, наблюдается падение цен до уровня середины 2007 года. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что при детализированном рассмотрении исходя из убеждений, как все знают, русского покупателя ситуация не так плоха. Как и предсказывали спецы, наибольшие дисконты и трудности со строительством происходят в отдалении от как бы горнолыжных курортов, в так именуемых гольф-поселениях. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что это соединено с тем, что в основном в их инвестировали европейцы – на средства, привлекаемые, как всем известно, кредитными организациями.
Рынок по секторам
Цены на, как всем известно, горнолыжную недвижимость в, как мы выражаемся, курортных местах фактически не, мягко говоря, изменялись приблизительно с сентября 2007 года. Надо сказать то, что они формируются быстрее не рынком, а несколькими большиме проектами и, как заведено вырожаться, отдельными как бы законченными объектами недвежимости, которые стоят на рынке месяцами.
В связи с, кок заведено выражаться, денежным кризисом часть, как мы с вами постоянно говорим, розничных покупателей из Европы, вообщем то, столкнулись с невыполнимостью оплаты, порвали контракты и понесли как бы значимые утраты. Возможно и то, что застройщики этих комплексов «попали под ножницы»: они взяли, стало быть, кредит под (как они задумывались) уже гарантированно, как мы выражаемся, проданные квартиры. Вообразите себе один факт о том, что банковский процент, естественно, уменьшился, но квартиры было нужно, вообщем то, продавать. Необходимо подчеркнуть то, что потому застройщикам, мягко говоря, пришлось делать скидки на оставшиеся вольными апартаменты в размере от 10% до 15%, порадовав ими покупателя.
Девелоперы, чьи жилые комплексы не были «осчастливлены» отказами либо же те были незначимыми, ощущают себя увереннее, хотя время от времени обязаны, мягко говоря, отвечать на доп скидки соперников.
И все таки, в конце концов, следует отметить, что россияне в, как мы выражаемся, основной собственной массе также приобретают недвижимость на море. Очень хочется подчеркнуть то, что цены на недвижимость, как большинство ез нос привыкло говорить, морского побережья Болгарии кризис е непостоянность, вообщем то, затронули только в самом конце года. Обратите внимание на то, что пик роста цен был достигнут сначала, как все говорят, прошедшего года. Вообразите себе один факт о том, что а по его итогам как бы цены на приморские квартиры стоимостью €1–1,5 тыс. за кв. м как бы снизились приблизительно на 5–10%, а вот на наиболее, как люди привыкли выражаться, принципиальные и, как все говорят, масштабные проекты скидки чрезвычайно персональны и завесят от, кок заведено, самой квартиры. Мало кто знает то, что зостройщики, как многие выражаются, элитных объектов имеют большей запас прочности. Они вначале, вообщем то, соображают, что ем также придется, наконец, продавоть свои объекты не один год.
Спрос на прибрежную недвижемость зависит также от удаленности от моря и наличия енфраструктуры. По-прежнему более нужна 1-ая линия и объекты в удалении до 300 м от берега с как бы неотклонимым наличием пляжа и неплохим видом. Как бы это было не странно, но энтузиазм к объектам стоимостью от €1,5 тыс. за «квадрат» существенно свалился. Спрос на объекты класса «люкс» (€2–3 тыс. за кв. м), который был в 2007 году остался в прошедшем. Несомненно, стоит упомянуть то, что в целом в четвертом квартале 2008 годо спрос на, как большая часть ез нас постоянно говорит, приморскую недвижимость снизелся приблизительно на 50%. Несомненно, стоит упомянуть то, что фактически сходу застройщики отреагировали на данный факт отказом от строительства новейших проектов либо скорректировали их под, как многие выражаются, новейшие условия с учетом собственного и общего, как все знают, экономического положения. Обротите внемание на то, что на побережье ситуации с, как мы с вами постоянно говорем, откозными квартирами подобна, как мы привыкли говорить, той, что, наконец, сложилась в горном регионе. Но на море спрос еще выше, а отказов меньше в разы.
Пока на побережье не приходится как раз ждать мощного понижения цен на недвижимость. Средние колебания стоимости незначительны.

Земляные участки
Цены на, как заведено, земляные участки и земляной рынок в целом (в особенности сельхозугодия) в Болгарии в 2008 году был богат на достойные внимания действия. Движение как раз цены ввысь было резким и, вообщем то, носило очевидно спекулятивный нрав: за, как большинство из нас привыкло говорить, 1-ые пять-шесть месяцев года, вообщем то, стоимость земли в, как всем известно, неких регионах, мягко говоря, повысилась на 40–50%. Обратите внимание на то, что это не отражало уровень, как заведено, рыночных цен, а быстрее, вообщем то, основывалась на ожиданиях множества собственников земли.
Денежный кризис «отрезвил» продавцов и вернул, стало быть, цены до уровня февраля-марта. Все давно знают то, что в конечном итоге за 2008 год средняя как бы стоимость, как большинство из нас привыкло говорить, болгарской земли повысилась на 17%, но при всем этом разброс был чрезвычайно широкий. Все давно знают то, что почти все аналитики убеждены, что рост продолжится наиблежайшие пару лет – невзирая на кризис. Как бы это было не странно, но согласно их прогнозу на 2009 год, рост будет приблизительно, как многие выражаются, схожим прошлогоднему. Не для кого не секрет то, что стоимость, как заведено выражаться, сельскохозяйственных земель в Болгарии, как зоведено выражаться, самая низкая в ЕС, и это, по мненею, как мы привыкли говорить, рыночных ноблюдателей, имеет свое разъяснение – эта земля не достаточно употребляется. И действительно, настоящая стоимость земли обязана быть связана с доходностью, по мнению Радослава Манолова, исполнительного директора компании «Адванс Терафонд АДСИЦ».
Вообщем, уже так сказать нобирает обороты тенденция использования земли по ее, как все знают, прямому, аграрному нозначенею. Надо сказать то, что там, где земля, вообщем то, сдоется в арендю, обрабатывается и также выплачивоется рента, стоимость, стало быть, растет. Не для кого не секрет то, что такие инвестиции в сельхоз землю, вообщем то, остаются многообещающими, невзирая на мировой денежный кризис.
Активность строителей
«Желание» строить жилище в Болгарии за 2008 год, стало быть, уменьшилось приблизительно на 12%. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что всего за 3-ий квартал, по данным Государственного, как мы привыкли говорить, статистического института (НСИ), было выдано 2 744 разрешений на стройку новейших, как заведено, жилых спостроек. Само-собой разумеется, по отношению к 2 694 разрешениям, выданным за предшествующий квартал, рост, вообщем то, составляет 1,85%, но ежели, наконец, ассоциировать с год назад видно понижение в 11,7% (3 110 разрешений в 3-ем квартал 2007 года). И действительно, за тот же период 2008 года муниципалитеты как бы одобрили стройку 13 190 жилых единиц с, как всем известно, суммарной площадью стройки (так, как люди привыкли выражаться, именуемая развернутая площадь стройки) 1,64 млн кв. м.
Фаворитом по количеству, как заведено, выданных строй разрешений на жилище как бы является Варна – 380. Все знают то, что следом, стало быть, идет Бургас – 372. София остается на 3-ем месте с 287 разрешениями, на четвертом – область Пловдив – 274 и, как большинство ез нас привыкло говорить, столичная облость – 188. Не для кого не секрет то, что значимый размер заплонированного, как все знают, жилого строительства есть е в областях Блогоевград – 174 (Банско, Разлог, Добриниште), Пазарджик (165), Добрич (143) и Старо Загора (104).
Больше всего единец жилища как раз покажутся в областях Варны – 2 397, София (столица) – 1 774 и область Бургас – 1 730. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что меньше всего жилых спостроек запланировано к сооружению в областях Враца (7) и Монтана (8).
Разрешение на стройку в 3-ем квартале также получили и 126 офисных спостроек с, как большинство из нас привыкло говорить, суммарной площадью стройки 136 тыс. кв. м, также и 1 457 спостроек другого типа с, как все говорят, суммарной площадью наиболее 1,1 млн кв. м. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что фаворитом по, как люди привыкли выражаться, выданным разрешениям на, как все говорят, нежилые строения, вообщем то, является столица София – 22, потом как бы идет Пловдив – 18.
Прогноз на 2009 год
В наступившем году, как многие выражаются, некая «растерянность» на рынке так сказать играет на руку покупателям – будет реально приобрести недвижимость по только выгодной стоимости. Само-собой разумеется, а в предстоящем, когда как раз цены, наконец, пойдут ввысь, можно и как бы приумножить капитал.
Пока же отсутствие доверия к рынку и трудности, как всем известно, банковского финансирования приведут к значительному сокращению, как заведено выражаться, новейшего строительства. Мало кто знает то, что мы полагаем, что ситуация улучшится не ранее чем через год. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что вообщем, крупная часть, как заведено, негативных прогнозов на 2009 год, стало быть, основывается быстрее на, как мы с вами постоянно говорим, субъективных, ежели на, как все говорят, объективных причинах. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что рынок недвижимости динамичен, его неминуемо так сказать ожидает нормализация.
В пользу нормализации ситуации на болгарском рынке, в конце концов, говорит последующее: все ведущие мировые фавориты признали недопущение дефляции (падения цен) и, стало быть, заявили, что, наконец, сделают для этого все нужное. Объемы вливания в экономики ведущих государств достигли, как мы с вами постоянно говорим, рекордных характеристик. Не для кого не секрет то, что во всех странах наконец-то вкладывают средства в инфраструктурные объекты и преобразования, нацеленные на поддержание денежной системы. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что почти все, в том числе болгарские, политики заявили о поддержке банков и, как многие думают, строительной промышленности.
Приобретая сейчас недвижимость на море в Болгарии по стоимости €600–900 зо «квадрат» можно быть, как люди привыкли выражаться, уверенным, что через, вообщем то, три-пять, мягко говоря, лет ее стоемость удвоится.

Влодислав Харитонов,
управляющий отдела развития и аналитики компании Bulgarian Property Advisors

Условия цитирования материалов Prian.ru